Erbschaftsteuer auf Immobilien: Freibeträge

Was Erben über die Erbschaftsteuer auf Immobilien wissen müssen

Wer eine Immobilie erbt, stellt sich schnell die bange Frage: Muss ich jetzt Steuern zahlen – und wenn ja, wie viel? Die gute Nachricht: Das deutsche Erbschaftsteuerrecht kennt großzügige Freibeträge, und in vielen Fällen fällt gar keine Steuer an. Die weniger gute Nachricht: Die Regeln sind komplex, die Bewertung der Immobilie durch das Finanzamt folgt eigenen Methoden, und wer Fristen versäumt, zahlt mehr als nötig. Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, was auf Sie zukommt – sachlich und ohne Beschönigungen.

Wer muss Erbschaftsteuer zahlen?

Steuerklassen und Freibeträge nach ErbStG

Das Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) teilt Erben in drei Steuerklassen ein. Maßgeblich ist der Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen:

• Steuerklasse I: Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel
• Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
• Steuerklasse III: Alle übrigen Personen, darunter unverheiratete Lebenspartner und Freunde

Für jeden Erben gilt ein persönlicher Freibetrag nach § 16 ErbStG, der alle zehn Jahre neu genutzt werden kann. Die aktuell geltenden Beträge:

• Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder und Stiefkinder: 400.000 € je Kind
• Enkel, wenn das eigene Kind bereits verstorben ist: 400.000 €
• Enkel, wenn das eigene Kind noch lebt: 200.000 €
• Eltern und Großeltern (bei Erbschaft): 100.000 €
• Alle übrigen Personen: 20.000 €

Erst der Teil des Erbes, der diesen Freibetrag übersteigt, wird besteuert. Für eine Immobilie im Wert von 350.000 €, die ein Kind erbt, fällt bei ordnungsgemäßer Abwicklung in aller Regel keine Erbschaftsteuer an.

Ein konkretes Beispiel zur Verdeutlichung

Eine Mutter hinterlässt ihrer Tochter ein Einfamilienhaus. Das Finanzamt bewertet es mit 430.000 €. Der persönliche Freibetrag für Kinder beträgt 400.000 €. Zu versteuern wären demnach 30.000 €. Für diesen Betrag gilt nach § 19 ErbStG in Steuerklasse I ein Steuersatz von 7 % – das ergibt 2.100 € Erbschaftsteuer. Das ist überschaubar. Anders sähe es aus, wenn das Haus 900.000 € wert wäre oder wenn mehrere Erben mit schlechterem Verwandtschaftsgrad beteiligt sind.

Wie bewertet das Finanzamt eine geerbte Immobilie?

Der steuerliche Bedarfswert nach BewG

Das Finanzamt setzt nicht automatisch den Marktwert an. Es ermittelt einen steuerlichen Wert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG), der als Bedarfswert bezeichnet wird. Dabei kommen drei anerkannte Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und typische Einfamilienhäuser, auf Basis tatsächlicher Kaufpreise vergleichbarer Objekte, die von den Gutachterausschüssen erfasst werden
• Ertragswertverfahren: Für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien, auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen
• Sachwertverfahren: Für besondere Objekte ohne ausreichende Vergleichsdaten, auf Basis von Bodenrichtwert und Gebäudesachwert

Diese Verfahren führen nicht immer zum tatsächlichen Marktpreis. In Regionen mit hoher Nachfrage liegt der steuerliche Wert bisweilen unter dem, was ein Käufer am freien Markt zahlen würde. Umgekehrt kann er bei älteren Gebäuden mit erheblichem Sanierungsbedarf den realen Verkehrswert übersteigen.

Niedrigeren Verkehrswert nachweisen – wann sich ein Gutachten lohnt

Liegt der tatsächliche Verkehrswert nachweislich unter dem vom Finanzamt errechneten Bedarfswert, können Erben einen niedrigeren Wert geltend machen. Dafür ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erforderlich. Die Kosten für ein solches Gutachten liegen je nach Objekt und Region zwischen mehreren Hundert und einigen Tausend Euro – der steuerliche Vorteil kann aber erheblich größer sein, wenn die Differenz zum Bedarfswert beträchtlich ist.

Sonderfall Familienheim: Wann die Immobilie vollständig steuerfrei bleibt

§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG regelt eine der wichtigsten Ausnahmen im Erbschaftsteuerrecht: Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen vollständig steuerfrei vererbt werden – ohne Wertgrenze für den Ehegatten.

Voraussetzungen für die Steuerfreiheit

Für den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner greift die Befreiung ohne Wertgrenze, wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind:

1. Der Verstorbene hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt – oder konnte es aus zwingenden Gründen nicht mehr, etwa wegen Pflegebedürftigkeit.
2. Der Erbe nutzt die Immobilie nach dem Erbfall selbst als Hauptwohnsitz.
3. Diese Selbstnutzung dauert mindestens zehn Jahre an.

Wird die Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre verkauft, vermietet oder aus freien Stücken aufgegeben, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Das Finanzamt kann die Steuer dann nachfordern.

Für Kinder gilt dasselbe Prinzip, jedoch ist die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von maximal 200 m² beschränkt. Der darüber hinausgehende Flächenanteil wird regulär bewertet und besteuert.

Warum diese Regelung in Erbengemeinschaften regelmäßig Probleme bereitet

Ein typischer Konflikt in der Praxis: Die Mutter stirbt und hinterlässt das Elternhaus an drei Kinder. Eines möchte einziehen, die anderen wollen verkaufen. Nur das einziehende Kind kann die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen – und auch nur für seinen Anteil an der Immobilie. Die anderen beiden zahlen auf ihren jeweiligen Anteil regulär Erbschaftsteuer. Genau hier entsteht oft der Keim für tiefgreifende Konflikte: wirtschaftliche Ungleichheit trifft auf gegensätzliche Interessen und die Entscheidungsunfähigkeit einer Gemeinschaft, der kein Miterbe entkommen kann.

Grundbuchberichtigung: Die oft vergessene Pflicht mit kostspieliger Frist

Nach dem Tod des Eigentümers bleibt der Verstorbene zunächst noch im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch muss auf die Erben berichtigt werden – das ist nicht nur eine Formalität, sondern gesetzliche Pflicht (§ 82 GBO). Und es gibt eine Frist, die direkt Geld kostet, wenn man sie verpasst.

Die 2-Jahres-Frist – und was sie bedeutet

Wer die Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt, ist von den Gebühren befreit (§ 36 Abs. 1 GBO i. V. m. § 3 Nr. 1b GNotKG). Nach Ablauf dieser Frist fallen reguläre Gerichtsgebühren an, die sich am eingetragenen Grundstückswert orientieren und bei Immobilien schnell mehrere Hundert Euro betragen können.

Für die Berichtigung werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:

• Erbschein (erteilt vom Nachlassgericht) oder beglaubigte Abschrift eines notariellen Testaments mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll
• Formloser Antrag beim zuständigen Grundbuchamt
• Sterbeurkunde des Erblassers

Wann der Erbschein entbehrlich ist

Ein häufiges Missverständnis: Liegt ein notarielles Testament vor, reicht dieses zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll oft aus, um die Grundbuchberichtigung zu beantragen – ein Erbschein ist dann nicht zwingend erforderlich. Das spart Zeit und Kosten, denn ein Erbschein ist gebührenpflichtig (Höhe richtet sich nach dem Nachlasswert).

Bei handschriftlichen Testamenten oder bei gesetzlicher Erbfolge ohne Testament ist der Erbschein hingegen in aller Regel unumgänglich. Er wird beim Nachlassgericht beantragt, das beim zuständigen Amtsgericht angesiedelt ist. Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Auslastung mehrere Wochen bis Monate. Wer also verkaufen möchte, sollte den Erbschein früh beantragen – er blockiert ansonsten den gesamten Prozess.

Spekulationssteuer beim Verkauf: Wann sie anfällt und wann nicht

Wer die geerbte Immobilie verkaufen möchte, muss auch die Spekulationssteuer im Blick haben. Diese wird über die Einkommensteuer erhoben und fällt auf den Veräußerungsgewinn an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Entscheidend für Erben: Die Zehnjahresfrist läuft ab dem Zeitpunkt, an dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat – nicht ab dem Erbfall. Hat die verstorbene Mutter das Haus vor fünfzehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch die Erben heute in aller Regel spekulationssteuerfrei. Die Haltedauer des Erblassers wird auf die Erben übertragen.

Zwei weitere wichtige Ausnahmen:

• Immobilien, die im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurden, sind immer steuerfrei – unabhängig von der Haltedauer.
• Bei einer Erbengemeinschaft gilt die Spekulationsfrist für jeden Miterben separat und bezieht sich auf seinen jeweiligen Anteil.

Die Erbengemeinschaft und das Steuerdilemma

Sind mehrere Personen Erben, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. Jeder Miterbe ist steuerpflichtig – auf seinen quotalen Anteil am Nachlasswert. Jeder macht dabei seinen eigenen persönlichen Freibetrag geltend, was die Gesamtsteuerlast im Vergleich zu einem Einzelerben oft deutlich senkt.

Die Rechnung klingt einfach, wird aber aus mehreren Gründen schnell kompliziert:

• Miterben haben möglicherweise unterschiedliche Steuerklassen zum Verstorbenen – etwa wenn ein Kind und ein Geschwisterkind gemeinsam erben.
• Frühere Schenkungen des Erblassers werden nach § 14 ErbStG über einen Zehnjahreszeitraum zusammengerechnet und mindern den verfügbaren Freibetrag.
• Einer möchte die Immobilie behalten, ein anderer verkaufen – beide kommen steuerlich und wirtschaftlich zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen.

Wenn keine Einigung gelingt: § 2042 BGB und die Teilungsversteigerung

Kann die Erbengemeinschaft sich nicht auf eine gemeinsame Lösung einigen, kann jeder Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Gelingt auch das nicht gütlich, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Dabei wird die Immobilie gerichtlich versteigert – in der Regel zu einem Preis erheblich unter dem Marktwert. Für alle Beteiligten ist das wirtschaftlich die schlechteste Option.

Wer diese Situation vermeiden möchte, hat im Wesentlichen drei Wege: die Einigung auf einen gemeinsamen Verkauf zum Marktpreis über einen Makler, die Auszahlung der ausscheidenden Miterben durch denjenigen, der die Immobilie behalten möchte, oder der Verkauf an einen Direktankäufer, der ohne langes Bieterverfahren und ohne die Zustimmung sämtlicher Miterben zu einem langen Prozess kauft.

Mehr zum Ablauf einer Teilungsversteigerung und wie sie sich vermeiden lässt, finden Sie in unserem Ratgeber-Blog.

Schritt für Schritt: Was nach dem Erbfall zu tun ist

Zur Orientierung die wichtigsten Schritte in der richtigen Reihenfolge:

1. Finanzamt informieren: Der Erbfall muss dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten angezeigt werden (§ 30 ErbStG). Das Finanzamt fordert die Erbschaftsteuererklärung anschließend gesondert an.
2. Erbnachweis klären: Liegt ein notarielles Testament vor? Dann genügt es oft für die Grundbuchberichtigung. Andernfalls Erbschein beim Nachlassgericht beantragen – frühzeitig, da die Bearbeitungszeit variiert.
3. Grundbuch berichtigen: Antrag beim Grundbuchamt innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen, um Gebührenbefreiung zu nutzen.
4. Immobilienwert prüfen: Den Bescheid des Finanzamts über den Bedarfswert kritisch lesen. Liegt der steuerliche Wert über dem Marktwert? Dann ein Sachverständigengutachten nach ImmoWertV in Betracht ziehen.
5. Steuererklärung einreichen: Nach Aufforderung durch das Finanzamt. Die gesetzte Frist beträgt mindestens einen Monat; sie kann auf Antrag verlängert werden.
6. Entscheidung über die Immobilie treffen: Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf – jede Option hat eigene steuerliche Konsequenzen, die vorab durchgerechnet werden sollten.

Direktankauf als Option – Vor- und Nachteile ehrlich benannt

Erben, die sich für einen Verkauf entscheiden, haben zwei grundsätzliche Wege: den klassischen Weg über einen Makler mit Exposé und Bieterverfahren, oder den direkten Verkauf an ein ankaufendes Unternehmen wie die LVG SüdInvest GmbH.

Der ehrliche Vergleich:

Ein Bieterverfahren über einen Makler dauert typischerweise mehrere Monate, bindet Zeit und Energie für Besichtigungen, Verhandlungen und notarielle Abwicklung. Es bringt in der Regel einen höheren Preis – wenn der Markt mitspielt, wenn die Immobilie präsentabel ist und wenn alle Miterben durchgehend mitziehen. Das sind drei Bedingungen, die in belasteten Erbengemeinschaften häufig nicht alle gleichzeitig erfüllt sind.

Ein Direktankauf durch LVG SüdInvest ist schneller, schlanker und in der Abwicklung planbar. Er wird aber in aller Regel nicht den Höchstpreis eines langen Bieterverfahrens erzielen. Dieser Zielkonflikt ist real, und wir benennen ihn offen. Für viele Erbengemeinschaften unter Zeitdruck, in anhaltenden Streitigkeiten oder mit einer Immobilie, die erheblichen Sanierungsbedarf hat und am Markt nur schwer vermittelbar ist, überwiegt der Wert von Sicherheit und Schnelligkeit.

Wenn Sie wissen möchten, zu welchen Konditionen LVG SüdInvest Ihre geerbte Immobilie ankaufen würde, nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt auf.

Fazit: Klarer Kopf trotz schwieriger Lage

Die Erbschaftsteuer auf Immobilien ist in vielen Fällen beherrschbar – großzügige Freibeträge nach § 16 ErbStG, die Familienheim-Regelung nach § 13 ErbStG und eine vorausschauende Planung begrenzen die Steuerlast erheblich. Entscheidend ist, die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge zu gehen: das Finanzamt fristgerecht informieren, das Grundbuch berichtigen, bevor die Gebührenbefreiung ausläuft, und den steuerlichen Wert der Immobilie kritisch hinterfragen.

Schwieriger wird es, wenn mehrere Erben beteiligt sind und unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen. Dann helfen klare Informationen, ein kühler Kopf – und manchmal eine schnelle, unkomplizierte Lösung, die allen Beteiligten Planungssicherheit gibt. Auf dieser Seite finden Sie weitere Informationen rund um geerbte Immobilien, oder Sie sprechen uns direkt an.